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篮球直播即时比分:虛假租賃合同的五個判斷因素您了解嗎

2018-3-20 15:41:49 來源:本站 作者:好來屋在線

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 “買賣不破租賃”是為?;こ兇餿說娜跏頻匚歡枇⒌奶乇鷸貧?,其賦予了承租權這一債權具備了物權化的對抗屬性,是對合同的相對性的突破。然而實踐之中有些房屋產權人與承租人卻惡意利用“買賣不破租賃”的制度,意圖限制在先買受人的權利。其“作案手段”往往表現為倒簽合同,形成虛假租賃關系,或者雖然租賃合同簽訂在先,卻為借貸關系之擔保形式,“承租人”實則為房主之債權人,而其后意欲以此租賃對抗房屋后買受人。其本質皆非真實租賃關系,故而只有揭開其虛假面紗之后,方能沖破“買賣不破租賃”的限制,維護正常的房屋交易秩序,?;ず戲蚴莧說娜ㄒ?。

  要揭開虛假租賃合同的面紗,筆者認為可自以下五個方面判定當事人之間的租賃合同關系真偽:
  其一,租金的支付方式。慣常租賃合同,用以居住之用的住房其支付方式往往月付或者季度支付,少量情形下可能存在按年度支付的情形,而商業用房因其價值及商業屬性,加之所有者出于占有成本的考慮,其租金往往較住房要高,其支付方式上極少存在按月度或季度支付的情形,多為按年支付。同時對于租金的上漲往往“出租人”均會保有其主張的權利。而虛假的租賃合同,其租金的支付雖然在合同上存在這種符合常理的外觀,然而其卻多有名無實,“承租人”和“出租人”多未發生真正的租金支付關系。對于當事人之間名為租賃,實為借貸關系的情形下,租賃合同多作為借貸關系之“擔保”而出現,對于租金的支付方式多采一次性支付或分次大額支付的方式,且多伴有租金不變的約定,顯然不符合常理。而這些一次性支付或分次大額支付的所謂租金實則便是“承租人”出借為房屋所有權人的借款。故而在租金的支付上,宜通過判定當事人對于租金支付義務的實際履行及租金的支付方式來認清租賃關系的真偽。
  其二,占有情況。虛假租賃合同,往往無占有之實,多為房屋買賣設置阻礙而簽訂。占有作為房屋重要的用益權利,承租人租而不占,租而不用,與常理相悖,虛假租賃關系很容易戳穿。然而對于租賃為借貸擔保情形下,虛假承租人自己可能會占有使用房屋,以房屋之用益權利沖抵借款之利息,這種情形是極為隱蔽的,單獨以占有難以判斷真偽,需結合價款支付方式及期限等綜合判斷。未自己占領之情形下,虛假承租人可能會與房屋所有權人約定以其出租所得孳息作為利息。而此時房屋占有人則為當事人之外的第三者,倘若當事人之間并無關于轉租的規定,結合實際占有人與虛假承租人的關系則可將租賃合同的真實性揭穿。
  其三,租賃期限。臨時倒簽的租賃合同往往對于合同的這些主要條款約定較為簡單,尤其是在租賃期限的起始期限上,因其意圖阻卻房屋或者對抗強制執行的非法目的,其虛設的起始日期往往比合法的買賣合同簽訂之日或執行申請之日不會相差太久,因為非法的“承租人”及“出租人”出于房屋占有情形及虛假筆跡的顧慮,倘若簽訂一個較早的起始日期,其“承租人”實際未占有房屋或占有房屋的期限與合同簽訂明顯不符,相距久遠有悖常理的漏洞便會暴露無疑。故而可結合占有情形綜合判斷。以租賃作為借貸之“擔保”模式下,其租期往往較長,一則當事人自認以長期“租賃”,“擔保”“出租人”之債務履行較為穩妥,二則意圖限制房屋出賣,以“買賣不破租賃”作為擋箭牌。此外尚且需注意一種隱蔽情形,對于房屋存在抵押貸款的,“承租人”和“出租人”多存在倒簽合同情形,將合同起始日簽訂于抵押合同之前,意圖破除抵押之局限,而此情形亦可結合當事人在對于虛假租金,即借款的支付時點上綜合判定,若“租金”支付與“租賃合同”簽訂起始之日相差太遠,則其真實性便值得懷疑。
  其四,當事人權利的主張及義務的履行。虛假租賃合同下,租賃雙方所簽訂合同多采用格式化的條款,不排除當事人臨時拷貝了一份租賃合同用以應急之用。比如以慣常之習慣,租賃雙方對于租賃房屋內設施的明細,其維護及修理保養義務均會加以明確,而虛假的租賃合同因其用意不在占有使用,故而此項約定往往多會省略,故而在判定真實的租賃合同時,是否存在這些條款可作為重要的權衡因素,同時當事人對于租賃合同權利的主張和義務的履行亦為重要的考量因素。比如,“承租人”未支付租金,又不能提交證據,而“出租人”又一直未主張要求其履行,以常理推之,欠付租金不討,甘做“冤大頭”,其中必有蹊蹺。此外,對于房屋相關物業及配套服務交接的約定,出租人需配合承租人的協調義務,若當事人無法舉證存在在房屋租賃中此種慣常的來往,則真實的租賃關系便十分可疑。
  其五,“承租人”與“出租人”之間的關系。因虛假租賃合同之惡意,相互串通之“承租雙方”往往具備較為緊密的關系,若不具可信任性,則難以達到相互串通以逃避債務或規避執行之目的。故而,注意搜集“承租雙方”關系曖昧的證據亦是有利于揭開其真實關系面紗的一個重要環節,當然對于以租賃行“擔保”的關系,若能掌握雙方借貸關系的證據則很容易的便掌握了主動。當然證據搜集并非易事,在未抓住“承租雙方”把柄之時,通過其他幾個因素相互出擊,以組合拳之形式連番出招,相信虛假“承租雙方”欲求全身而退亦是頗有些難度的。
  綜上所述,當房屋買賣合同買受人遭遇半路殺出的承租人以租賃關系為箭牌欲阻卻買受人購買房屋之時,當房屋強制執行遭遇租賃合同的阻礙之時,以上五個方面,不妨仔細推敲,搜集相關證據,以期揭開虛假租賃合同之面紗。

 

 

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